Wil je graag een droomwoning in Spanje die exact aan jouw eigen wensen voldoet? Dan is zelf een huis bouwen in Spanje een goed idee. Wat je daarvoor nodig hebt is een scherp beeld van het totaalbudget, een geschikt terrein én een goede lokale architect die het project leidt. In dit artikel lees je de adviezen van Paul Draaijer, die de afgelopen 20 jaar als architect vanuit Tarragona veel woningen heeft gebouwd voor Nederlanders en Belgen.
1. Neem de tijd om te dromen over jullie leven in Spanje
Paul merkt dat veel van zijn klanten tijdens een vakantie aan de Costa Daurada verliefd worden op de streek. En dan beginnen te dromen over hun eigen gebouwde huis. Als jij jezelf hierin herkent, dan is het eerste advies van Paul: ´Heb er geen haast mee. Haast is, net als angst, een slechte raadgever. Kijk tijdens je bezoekjes aan Tarragona en aan de Costa Daurada goed rond. En probeer je een voorstelling te maken van hoe het is om hier te wonen. Hoe je leven eruit zal zien.´
Gebruik jouw vakanties dus om te dromen én om daarna zo realistisch mogelijk een beeld te vormen van hoe het zal zijn.
Foto: Paul Draaijer (project uit 2020)
2. Bepaal het totaalbudget
Voor het waarmaken van jouw droom is natuurlijk geld nodig. De vraag is alleen: hoeveel. Daarom is het goed om van tevoren vast te stellen wat je totaalbudget is, en wat je totaal kwijt wilt zijn aan het perceel en de bouw van een woning.
Neem deze kosten op in je begroting:
– Kosten voor de aankoop van een terrein (grondprijs en honorarium van de makelaar);
– Bouwsom, oftewel de kosten voor de aannemer en de materialen;
– Honoraria van de (technische) architect;
– Honoraria van notaris en eventueel advocaat;
– Kosten van de bouwvergunning;
– De kosten voor uitvoering van het grondonderzoek;
– Kosten voor het bouwrijp maken van het perceel;
– De prijs voor het aansluiten van gas, water, licht en aansluiting op rioolnet.
Een rekensom:
Stel dat je totale budget voor een nieuwbouwhuis op een terrein wilt laten bouwen voor 500.000 euro.
Grondprijs inclusief aankoopkosten (makelaar, notaris): 135.000 euro
Bouwsom inclusief belasting (iva): 300.000 euro
Honoraria architect en (verplicht in te huren gemeente-architect): aparejador inclusief btw (iva): 40.000 euro
Overige kosten: 25.000 euro
Nog een laatste tip. Zorg dat je grondprijs in verhouding staat met de kosten voor de bouw. Als je meer dan de helft van je budget uitgeeft aan een terrein, dan houd je te weinig over voor de bouw van je droomwoning. En krijg je een klein huisje op een groot terrein. De marktwaarde is dan ook niet meer correct op het moment dat je de woning en het parceel wilt verkopen.
3. Ga op zoek naar een geschikt terrein
Als je een terrein in Catalonië zoekt, dan kunnen wij jou daarbij helpen. Op onze website publiceren wij dikwijls door ons geselecteerde terreinen, maar je kunt ons ook laten weten wat je zoekt. Dan gaan wij voor jou op zoek.
De belangrijkste selectiecriteria voor een terrein is of deze bebouwbaar is. In ons portfolio nemen wij alleen terreinen op die aan alle voorwaarden voldoen en bebouwbaar zijn. Mochten we toch een keer een terrein hebben die niet bebouwbaar is, dan melden dat expliciet.
Wij kijken bij het selecteren van een terrein altijd naar de volgende factoren:
– Grootte van het perceel;
– Het uitzicht;
– De ligging en zonuren;
– De oppervlakte: hoe steiler het perceel, hoe meer werk het is om deze bouwklaar te maken.
Een goed perceel is niet alleen te zien met het oog. Het is ook belangrijk om onder de spreekwoordelijke bureaucratische motorkap te kijken van een bouwkavel. Want liever draai je niet voor de kosten op van achterstallig onderhoud vanuit het verleden. Jammer als jij ineens een rekening krijgt voor een straataanleg, ontbrekende straatverlichting of kraters in de weg.
Wanneer je een terrein bij ons koopt, kun je er zeker van zijn dat je niet voor verrassingen komt te staan. Daarnaast komen dit soort zaken vooral voor op échte afgelegen plekken. Bij aankoop zorgen wij er sowieso voor dat je alle nodige documentatie ontvangt én begrijpt, waardoor je er zeker van kunt zijn dat er geen risico´s kleven aan de aankoop van het terrein.
Op deze foto zie je een terrein van 1.141 m² die wij momenteel (feb 2021) te koop aanbieden in Els Pallaresos, een klein dorp op 10 minuten rijden van de kuststad Tarragona.
4. Duidelijkheid krijgen over het bestemmingsplan
Voor aankoop van een terrein kijken wij samen met jou ook naar het bestemmingsplan. In het Spaans heet dat de Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Daarin staat wat de mogelijkheden zijn voor realisatie op een perceel.
Je kunt in veel gemeentes ook het bestemmingsplan online opvragen, daarvoor zijn de kosten tussen de 60 en 80 euro. Maar als leek is het vaak lastig om te begrijpen wat er in dit urbanistisch certificaat staat. Wij raden dus de hulp van een specialist aan bij het opvragen en duiden van dit plan.
5. Kies een betrouwbare architect
Samenwerken met een architect is net als een langdurige relatie aangaan. Voor minimaal een jaar in ieder geval. Daarbij is vertrouwen belangrijk. Er zijn ontzettend veel goede Spaanse en Catalaanse architecten. Maar als je het prettig vindt om jezelf in je eigen taal te kunnen uitdrukken, ga dan in zee met een Nederlandse architect. Paul: `In Nederland zijn wij goed in de klant ontzorgen. Net iets verder gaan dan de dienst die je zelf levert. Zo zal ik nooit iemand zomaar naar een gemeente sturen om iets te regelen, ik instrueer altijd duidelijk wat er nodig is. En er komt op bureaucratisch gebied nogal wat kijken bij het bouwen van een huis in Spanje.´
Een goede architect kan goed luisteren en jouw wensen vertalen in tekeningen, 3D-modellen en maquetes. Dat is ook waar de eerste fase van het bouwen van jouw huis in Spanje om draait.
Deze fases loop je met een architect door:
De schetsfase
´De meeste mensen hebben voor ogen hoe ze willen dat de woning eruit komt te zien,´ vertelt Paul. Zo heeft hij al vele moodboards voorbij zien komen. ´Mijn taak is om, op basis van de wensen, vast te stellen hoe we het maximale uit het parceel kunnen halen. Dit is altijd een dialoog, waarbij ik gevoed wordt door de wensen van de klant.´
3D-modellen en maquetes
Paul: ´Na een intensieve communicatie van zo´n 2 maanden kom ik vaak tot een mijlpaal. Dit is het moment waarop duidelijk is wat de ideale oplossing is. Op basis daarvan maak ik 3D-modellen en maquettes maken, die vervolgens weer kunnen worden aangescherpt.´
Programma van eisen
Bij akkoord, start de fase van het voorontwerp. Daarvoor stelt Paul een programma van eisen samen, waarin de wensen staan rondom de oppervlakte van de woning, het aantal slaapkamers, badkamers en wensen voor de keuken en woonkamer. Bij elke wens geeft hij als architect duidelijk aan wat de totale bouw gaat kosten.
5. Vraag tijdig een bouwvergunning aan
Wanneer je akkoord gaat met het voorlopige ontwerp, oftewel el proyecto basico, dan kan deze worden ingediend bij de gemeente voor het verkrijgen van een bouwvergunning. Dit is een vrij nauwkeurige omschrijving met tekeningen van de architect, die een helder beeld schetst van hoe de woning eruit komt te zien. Het duurt vaak zo´n 3 maanden na aanvraag voordat je de bouwvergunning krijgt. Op die vergunning staat wanneer de bouw voltooid moet zijn na de datum van uitgifte. Ook kan er in overleg een aanpassing van het project mogelijk worden gemaakt. Mits het past binnen het bestemmingsplan van de gemeente.
Bij akkoord, heeft de gemeente ook gecontroleerd of de bouwhoogte en ligging van de woning voldoet aan het bestemmingsplan. De gemeente verleent de bouwvergunning, maar wel op voorwaarde dat je nog het definitieve plan indient. Dat plan is het werk van de architect, die ook een technische uitwerking maakt van de materialen van de bouw en een constructieberekening.
6. Vraag een offerte op bij minimaal 3 aannemers
Paul laat weten dat het definitieve bouwplan behalve voor de gemeente, ook belangrijk is om te gebruiken als basis voor het kiezen van een goede aannemer. Paul: ´Ik raad je aan om het bouwplan bij minimaal 3 aannemers neer te leggen. Ik heb contacten aan de hele kust met goede aannemers, maar werk niet met een prefered supplyer. Elke situatie is weer anders.´
7. De oplevering van de woning
Houd er rekening mee dat de bouw van een woning soms wel een jaar kan duren. Het hangt natuurlijk ook af van de grootte van het project.
Na oplevering zal de architect een opleveringscertificaat opstellen, die alle betrokken partijen tekenen. Dit is het officiele oplevermoment.
Deze zaken moeten geregeld worden na oplevering:
– Je hebt een gemeentelijke woonvergunning nodig. De gemeente stelt hierbij vast of de woning aan alle eisen voldoet;
– Om water en elektriciteit te kunnen afsluiten heb je een bewoonbaarheidsverklaring nodig, een Cèdula d’Habitabilitat;
– Je moet je nieuwbouwhuis aangeven bij het kadaster;
– De notaris moet een akte van nieuwbouw laten opmaken);
– Na oplevering betaal je meer onroerend goed belasting dan toen het perceel nog onbebouwd was. Houd daar rekening mee;
– Vergeet niet om een goede woonverzekering af te sluiten (lees hier de tips van verzekeringsagente Barbara de Swaan).
Wil jij een huis bouwen in Spanje?
Zo. Dat was een berg informatie. Als je écht serieus bent over het aankopen van een terrein en het daarop bouwen van een woning, dan heb je vast nog wat vragen. Laat ons gerust weten wat jouw vragen zijn.
Wij werken vanuit Casalunya intensief samen met lokale architecten zoals Paul. En met lokaal bedoelen wij: architecten uit Catalonie, één van de mooiste en veelzijdige regio´s van Spanje. Paul heeft namelijk vaak situaties meegemaakt waarbij Nederlanders of Belgen hem vroegen een woning te bouwen op een terrein dat daarvoor eigenlijk niet geschikt was. En wij zijn blij met architecten als Paul, die nadat wij hebben bemiddeld in de aankoop van het terrein, de droom daadwerkelijk kan vormgeven.
Zoek je een architect voor jouw woning in Spanje, neem dan rechtstreeks contact op met Paul via e-mail of zijn website.
Ben je op zoek naar een terrein aan de Costa Daurada om daar een huis op te laten bouwen? Laat het ons weten, wij helpen jou graag vinden wat je zoekt. Stuur een e-mail naar team@casalunya.com of vul het contactformulier in op onze contactpagina.
