Investeren in vastgoed Spanje: als DGA of particulier?

Geschreven door:

Hieke

Deel deze blog met anderen:

Je wilt vastgoed in Spanje aankopen en er zoveel mogelijk rendement uithalen door het kantoorpand, het pand, appartement of de villa te verhuren. Is het dan slimmer om het vastgoed in Spanje te kopen als particulier, of beter als DGA met een Nederlandse vennootschap (BV) of Spaanse vennootschap (SL)? Hierbij een aantal fiscale aandachtspunten op een rij. Zodat je op basis van jouw familiesituatie, vermogensplanning, bedrijfsconstructies kunt besluiten wat fiscaal en praktisch voor jou het beste is.

Als je uitzoekt wat fiscaal handig is bij de aankoop van vastgoed in Spanje draait het om een aantal vragen:

– Ga je het vastgoed zelf gebruiken of ga je het verhuren of flippen?

– Met welke middelen financier je het vastgoed? Privémiddelen, middelen uit het vennootschap of via extra financiële middelen zoals een hypotheek of lening?

Fiscale aandachtspunten per aankoopkeuze op een rij

Hierbij zetten wij de fiscale aandachtspunten en verschillen op een rij voor de aankoop als particulier en DGA in Nederland. Om het niet ingewikkeld te maken hebben we hierin niet de fiscale verschillen tussen resident en niet-resident in Spanje meegenomen. Dat is weer een heel ander verhaal.

Particulier	DGA (BV, Nederland)	Advies
Als de woning bestemd is voor eigen gebruik		Heb je geen BV in Nederland? De fiscale voordelen voor het oprichten daarvan met als doel woningkoop Spanje weegt niet op tegen de kosten voor het optuigen van een BV.
Als je meerdere woningen gaat kopen in Spanje		Vanwege de ruimere fiscale aftrekmogelijkheden
Privéaankoop met financiering uit BV		Koop je particulier met geld uit de BV, sluit dan een zakelijk leningscontract af met de BV
Vrijstelling eigen vermogen (box 3) is in 2021 € 50.000 per belastingbetaler.	In Nederland zal de eventuele winst in de BV vallen en niet in privé. Vermogen blijft dus in BV.
Slechts een aantal directe kosten aftrekbaar	Financieringskosten, overdrachtsbelasting en onderhoud aftrekbaar van de winst van de BV
Huurinkomsten minus kosten per kwartaal op eigen initiatief worden opgegeven in Spanje.	Huurinkomsten minus kosten per kwartaal op eigen initiatief worden opgegeven in Spanje. Deze belastingen zijn voor wat Spanje betreft gelijk aan die van bij privébezit.	Hier lees je met welke belastingposten voor verhuur in Spanje je rekening moet houden

	Financier je het vastgoed met geld uit de BV doe dit dan op zakelijke gronden.	Doe je dit niet dan ziet de fiscus in Nederland dit als dividenduitkering en zal de lening dan als zodanig behandelen en belasten.
	Bij de aankoop van luxevastgoed of hoge aankoopwaarde zijn er fiscale voordelen tov privéaankoop	Zorg voor een doordachte planning van de aankoopwijze
Spaans privévastgoed schenken aan kinderen betekent het betalen van schenkgoedbelasting in Spanje	Vastgoed gekocht via de vennootschap wordt niet als onroerend goed geschonken; het zijn in dat geval aandelen van de vennootschap die naar de kinderen gaan.
Aankoopkosten voor eigen rekening	Aankoopkosten zoals notaris-, registratiekosten kun je aftrekken, in sommige gevallen ook de btw (IVA in Spanje genoemd).

Vastgoed in Spanje kopen met een Spaanse SL

Wanneer een Nederlandse ondernemer een woning in Spanje wil kopen en deze vanuit de BV wil financieren, is het veelal fiscaal ongunstig om het vermogen naar privé te halen. Reden: dit moet je dan in Nederland fiscaal afrekenen. Een oplossing kan zijn om met de BV een dochtervennootschap in Spanje op te richten en die de woning te laten kopen. Een sociedad limitada (SL), oftewel Spaanse besloten vennootschap oprichten is met name fiscaal interessant wanneer je meerdere panden of woningen aankoopt voor de verhuur in Spanje. Het kopen met een SL is vrijwel alleen aan te bevelen als er al een BV-structuur in Nederland aanwezig is waaruit financiering gewenst is en als de DGA voornemend is om de woning(en) bijvoorbeeld te verhuren of op te knappen en weer door te verkopen.

Een SL oprichten duurt tussen de 7-15 dagen en bestaat uit 7 stappen. De kosten hiervoor per maand zijn tussen de 130 en 150 euro, afhankelijk van de (fiscale en administratieve) diensten die je gebruikt.

Aankopen Spaanse SL	Aankopen Nederlandse BV	Advies

Jaarlijks aangifte vennootschapsbelasting ( tarief: 25%) over de huurinkomsten minus kosten en over de eventuele verkoopwinst		De aftrekmogelijkheden binnen een SL zijn ruimer, waardoor de winst fiscaal lager uitvalt en je minder winstbelasting betaalt
Van plan om te gaan flippen? In sommige regio´s in Spanje is er een verlaagde overdrachtsbelasting van toepassing als de woning is gekocht met een SL
	Bij de aankoop van luxevastgoed of hoge aankoopwaarde	Zorg voor een doordachte planning van de aankoopwijze. In Spanje is de eerste 700.000 euro per niet-resident vrijgesteld van vermogensbelasting. Daarna gelden er tarieven van 0,20% – 2,50%.

Spaanse SL versus particulier

Indien een woning ´in privé gekocht is en verhuurd wordt, is er een belasting verschuldigd van 19,5% over de huuropbrengsten. Enkel de direct aan de verhuur-gerelateerde kosten zijn aftrekbaar. De aftrekmogelijkheden binnen een SL zijn ruimer waardoor de winst gedrukt wordt en er nauwelijks vennootschapsbelasting verschuldigd is. Hier staat tegenover dat er kosten gemaakt dienen te worden voor bijvoorbeeld de boekhouding en belastingaangiften van de vennootschap.

Voor het opstellen van deze vergelijking hebben we diverse bronnen gebruikt: DMInvest, Confianz, Euroeconomics, Mondi. Aan de informatie in dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend. Casalunya doet haar best doet om ervoor te zorgen dat de informatie juist is, en accepteert geen enkele aansprakelijkheid voor enige vorm van schade als gevolg van het gebruik en interpretatie van de informatie.